Tenho trabalhado muito nesse projeto que divulgo a todos voces.
Esse projeto tem por finalidade implementar no condomínio uma estrutura capaz de garantir, por um período certo e determinado, o adimplemento da cota condominial, em qualquer circunstancia.
Ideal é que seja previsto na convenção de condômino, desde o início do empreendimento, viabilizando, se necessário e aprovado for, a contratação de empresa, fundo ou estrutura especializada para garantir o pagamento pontual da cota condominial pelo período mínimo e não inferior a 12 meses.
BENEFICIO
• Confere ao condomínio receita certa e garantida.
• Afastado o problema do endividamento, valoriza o empreendimento.
• Alivia a administradora na gestão financeira da cobrança cota condominial.
• Permite aos síndicos, subsíndicos, conselheiros, condôminos e (administradora quando aplicável), durante o período do contrato, implementar um plano bem definido de tarefas, minimizando a geração de conflito no empreendimento.
BASE LEGAL
No âmbito processual, a Lei 13.105/2015 que instituiu o Novo Código de Processo Civil Brasileiro, que entrou em vigor no mês de março de 2016, dispõe no artigo 784, X, expressamente que “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício previstas na respectiva convenção ou aproadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” perfaz título executivo extrajudicial.
No âmbito da incorporação, segundo a Lei 4.591/64 em seu artigo 22o e o Código Civil no artigo 1.347, é atribuição do síndico a administração do condomínio. A este cabe gerenciar e executar todas as atividades administrativas, financeiras e operacionais do condomínio.
A instituição das administradoras veio para suprir uma lacuna técnica na sindicância dos condomínios que tem na figura dos subsíndicos e demais pessoas constantes da administração pessoas sem conhecimento específico.
Nesse contexto é que o contrato se encaixaria dentre uma das atividades facultadas as administradoras de condomínio que cingem basicamente a (a) Gestão Administrativa; (b) Gestão de Recursos Humanos – para funcionários não terceirizados); (c) Gestão Financeira; e (d) Gestão de Assuntos Jurídicos.
PRE REQUISITO
Cumprimento do artigo 1.350 do Código Civil, que impõe ao condomínio a realização de uma Assembleia Geral Ordinária Anual, com o objetivo de “aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos(…)”.
VANTAGEM SOBRE O ANTIGO CÓDIGO
Não mais é necessário submeter o condomínio a morosa ação de cobrança, que permite a possibilidade de interposição de inúmeros recursos, até que se consiga obter uma sentença condenatória definitiva (transitada em julgado) para só então, poder requerer a penhora de bens do devedor no procedimento (execução) de cumprimento de sentença.
GERAÇÃO DE RECEITA
Pelo período garantido, todas as cobranças serão, por certo, realizadas no âmbito da empresa garantidora de receita do condomínio que aproveitará multa, juros, honorários advocatícios e a judicialização de execução de período certo e determinado.
TITULO EXECUTIVO
Coloca no mercado um título com lastro em garantia real na medida em que a obrigação de arcar com o pagamento das cotas condominiais é propter-rem, ou seja, acompanha o imóvel.
AVANÇOS TRAZIDOS NO PROCESSO JUDICIAL
1. CITAÇÃO – Artigo 248 – Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório.
2. CITAÇÃO – Parágrafo 4o do Artigo 248 – Permite a entrega do mandato a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
3. CITAÇÃO – Artigo 252 – Possibilidade de intimação de qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho que, no dia últim imediato, votará a fim de efetuar a citação, na hora que designar.
4. Tipificação do Crédito “Art. 784. São título executivos extrajudiciais: (…) X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
5. Distribuída a ação, findos os três dias para pagar, o imóvel poderá ser penhorado em 72 horas (art. 829) ou, se tiver recursos em banco, o condômino corre o risco de ter a penhora online de sua conta.
6. Dispensa a realização de audiência prévia para recebimento dos valores. (Art. 828)
7. Impõe como condição essencial a defesa a interposição de embargos (art. 914) que diferentemente do procedimento antigo, que era gratuito, impõe o pagamento de custas.
CONSTITUIÇÃO DO CREDITO
A constituição do credito ocorre pela comprovação documental dos seguintes instrumentos: Convenção de Condomínio registrada; Inscrição do Condomínio perante a SRF (CNPJ); Eleição de sínico; Aprovação de Contas e Previsão Orçamentária aprovada; Copia dos Boletos de condomínio.
Além disso, para os empreendimentos recém instalados se faz necessário a AGI.
Em todos os empreendimentos é requisito entregar a lista de presença das referidas assembleias para verificação de quórum.
IMPORTANTE: o texto do art. 784, X, do novo CPC não qualifica como título executivo a “taxa de condomínio”, mas sim “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício…”. Assim sendo, é importante que os condomínios tenham assessoramento jurídico adequado quanto ao cálculo e formalização do rateio da taxa condominial.
COMO MEIO DE DESONERAÇÃO DA CONSTRUTORA / INCORPORADORA / LOCADORA
• Permite o direcionamento da cobrança diretamente aos proprietários e/ou promitentes compradores dos imóveis.
• Base legal: Código civil – Art. 1. 334 – parágrafo 2º: São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
• Permite aplicação nos contratos de locação desde que excluídas das cobranças as cotas extraordinárias, de obrigação do Locador.
Pedro Vaz 